各会员机构：

  鉴于成品住房（也称：成品住宅）全装修均价评估成果的影响面甚广，为坚守房地产估价报告质量底线，坚持独立、客观、公正的估价原则，进一步保护估价机构、估价师、购房者和开发商合法权益，现对《成品住房全装修均价评估技术基本要求》公开征求意见，请大家在2022年10月31日前将具体意见反馈到协会秘书处。

一、成品住房的定义：住房套内和公共部位所有功能空间固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施设备等全部装修完成，已具备入住基本使用功能，符合国家及行业现行相关规范、规定、规程与技术标准，随同开发项目一起通过建设工程竣备验收，获得商品房交付许可的全装修住宅房地产。

  二、成品住房的质量：成品住房，特别是全装修工程的设计、施工、验收应采用行业成熟、经济适用、安全可靠、节能环保的住宅部品、材料与设备，具有明确品牌或厂家、合格证书或相关性能检测报告；项目应区分不同规格、生产厂家、进场时间及进场批次对装修材料和设备进行验收，留存证明其安全、质量指标的合格证书或有资格部门的验收记录，现场抽样复试合格的记录；项目建设全过程及验收应符合相关技术要求、流程程序和法律法规的规定。

三、全装修均价评估范围仅为住房套内部分，依据有资质设计单位出具，且经开发商正式确认、作为交付业主标准的成套装修施工图，结合项目现场实际情况进行客观估价，但不应包括：公共部位装修、入户门、室内排水、强（弱）电的配管及配线、门禁及对讲系统、消防设施设备等应计入住宅毛坯房的价格。

四、原则上，全装修均价评估项目应委托至少三家房地产估价机构独立承担，其中，被推荐的第一家估价机构为本次估价业务牵头单位，牵头单位负责本次估价基础信息的核对和基本技术规则的统一。

五、估价机构应分别与该项目委托人（开发商）及时签订正式的委托合同，明确应提供的估价资料和现场查勘配合事项。估价机构应本着独立、客观、公正的原则，完成成品住宅全装修均价的估价工作，留存完整的作业底稿和估价档案，对出具的房地产估价报告和估价结果负责，同时接受有关管理部门和委托机构的审查或评审，公众的监督。

六、全装修均价评估应严格遵循《房地产估价规范》和房地产估价报告质量评审标准等行业技术标准与相关规定，同时应符合以下基本要求。

1．报告封面应明确为经政府备案的项目名称。在报告估价名称、报告估价结果等环节中应明确表述为：某某项目成品住房的全装修均价，不应为：某户型均价或样板房均价/单价，或类似错误表述。

2．严禁滥用估价假设和限制条件，应符合“合法、必要、合理、有依据”的基本要求。

3.成品住房全装修均价估价报告应明确估价对象和估价范围、价值内涵、核心参数，并与估价结果一致。估价机构应核查房地产开发商在本项目交付的实体样板房，重点核对全装修住房实际交房标准和具体交付日期等文件、开发商的正式承诺或相关证明文件，以此为基础展开评估工作。

4．估价技术路线应完整表述，全装修均价评估宜采用整幢户内装修总价值对应其可售住宅面积求取均价的技术路线；若采用均值单元技术路线的估价报告，应有完整的均值单元提炼过程，表述完整、合理，论证到位，避免以偏概全。

5．估价报告应全面准确表述本次估价对象所涵括全装修工程具体范围，区分该项目全装修与毛坯住宅的界面，包含不限于：具体栋号、单元、户型、部位、面积、层高和净高、装修范围和标准及构造做法、材料和部品及设备的出厂厂家和品牌与档次、必要规格及技术参数、工程量和质量、市场价格和调查记录等。

6．若采用开发商提供的资料或信息，估价机构和估价师应逐一进行核对并记录，做到估价对象具体情况明晰，报告分析到位，求取过程可查，保证估价结论的客观性和可追溯性。

7．估价报告应有全装修均价的求取过程，有关计算规则和表达、文件构成应符合当前行业习惯；报告对均价的求取应体现必要的逻辑和推导过程，有关价格构成内涵应明确且完整，其中计价依据、取费设置依据、分部分项工程费用、施工措施费用、规费的计取应有必要说明，便于今后专业评审或技术鉴定。

8．全装修工程常用批量采购与集中施工模式，显现规模效应，采用的价格及费用应合理，其中主要材料、设备的价格和施工建安费用不应高于工程所在地同类市场的实际价格，且应注意功能相近材料、性能基本一致设备之间的价格差异；其他费用，包含设计费、监理费、检测费等总额不宜超过对应工程费用的3%；当价格有明显偏差时，应在技术报告中给予说明。

9.技术报告和附件应齐全，至少包含：成品住宅全装修交房的标准、装修设计施工图、装修工程预算或结算书、工程量清单、含品牌及档次规格的物料表等，且与报告原文、前后应一致。

10．应有完整的估价师现场查勘照片、记录和说明，重点核验其实际装修情况和市场合理价格，并与估价报告的内容保持一致性，且在估价档案保存完整记录备查。

  七、为进一步提升成品住房全装修均价评估技术水平，规避行业风险，欢迎估价机构和估价师持续分享评估经验和技术总结。

八、本征求意见稿收集邮箱：592529834@qq.com，敬请在邮件上备注机构和联系人、联系电话，便于进一步进行技术探讨。         

特此通知

                                              福州市房地产估价协会

                                                2022年10月8日