房屋征收估价中问题探讨

黄景亮

一、安置房市场状况调整

安置房市场状况调整参照何种指数是争议较大的，目前福州安置房种类较多，有拟建安置房、在建安置房、新建安置房，建成年份较早安置房、政府回购的已建安置房等。根据《房地产估价基本术语标准》，市场状况调整的定义是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。《房地产估价理论与方法》对市场状况有如下描述，在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨、下跌三种情况。在这里，本人认为是可比实例本类型的房地产根据本类型房地产市场状况的变化趋势，至价值时点所发生的价格变化，也就是说，如果可比实例类型是新建住宅(这里可以理解为一手房)，则可参照70个大中城市新建住宅价格指数(这里特别提示，不可参照新建商品住宅价格指数，该指数未包含保障性住宅)，因为该类型可比实例至价值时点的变化趋势是根据这类型指数而发生价格变动；如果可比实例类型为二手房，则可参照70个大中城市二手房价格指数，因为该类型可比实例至价值时点的变化趋势是根据这类型指数而发生价格变动。

不过，教材中同时指出，市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格至某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查过去不同时间的数宗类似房地产的价格，通过这些房地产价格找出该类房地产市场价格随着时间的变化而变动的规律，据此再对可比实例的成交价格进行市场状况调整。这里有些估价人员认为，参照70个大中城市新建住宅价格指数，采用估价对象的价格变动趋势来确定可比实例的价格变动趋势。这是存争议的关键点，可请常务专家委员会进行充分讨论进行确定。

二、价值时点确定问题

中房学出台的《房地产估价报告评审标准》规定，价值时点确定错误，与估价目的不相适应或者与有关规定不同未充分说明理由，属不合格内容。

对于区位价的评估，其价值时点的确定可算是五花八门，有按政府公布的告知书公告时间确定，有按估价委托人提供的估价委托书确定，有按实地查勘期来确定，有按选评估机构日来确定等等。根据国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征评估办法评估确定。住房和城乡建设部出台的《国有土地上房屋征收评估办法》对价值时点有明确的规定，该办法第十条，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，用于产权调换房屋评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。由此可见，国家在法规层面对被征收房屋的价值时点作了规定，并且一个征收片区只能有一个价值时点。但有人认为，对于福州区位价的评估不必遵守这个原则，是因为区位价评估是在政府未进行征收补偿前做出的，所以没有征收公告，只能以委托书确定的价值时点为准进行价值评估，本人认为不妥，因为房地产价格评估机构评估出的区位价是实际作为国有土地上房屋补偿的依据，以区位价来制定被征收片区房屋的补偿方案，并不是一种协商咨询价，是具有法律效力的估价报告，既然该报告的价值评估结果作为补偿依据，并且需走抽签、出具报告、报告鉴定等一系列法律程序，此类型的区位价报告内容应符合国家规定，对价值产生重大影响的价值时点更应符合国家规定，专家委员会鉴定此类型报告时，应注意估价报告的合法性问题。

目前，福州国有土地上房屋区位价评估的价值时点的确定比较摸糊，并没有像国家相关规定那样发布征收公告，但根据《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》试行，第五款规定，房屋征收部门收到项目业主提交的征收申请及相关材料后，应在3日内在房屋征收范围张贴房屋征收告知书，告知被征收人的权利和义务等，这个告知书，已经明确政府要对该区域国有土地房屋进行征收，并且进行了公告，即可认为是政府部门的征收决定公告，并以此作为区位价评估的价值时点，这样，评估机构在确定价值时点时，有相应的依据。

对于集体土地上房屋价值时点确定问题，国家并没有在法规层面上进行明确确定，但集体土地上房屋还是要进行价值评估，这个问题让很多估价人员感到迷惑。中纪办【2011】8号文《中共中央纪委办公厅关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》，明确规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行，因此在法律框架上已明确，福州在2011年和2012年出台二部政策性文件，即《福州市城区集体土地上房屋征收补偿若干意见》和《福州市城区集体土地征收房屋补偿的补充意见》，明确价值时点为房屋征收部门公布征收房屋补偿方案之日，对集体土地上房屋的区位价评估没有明确，如果确定在补偿方案之日，补偿方案都出台了，就没必要进行区位价评估了。因此，在区位价评估上，福州地方政策也没有明确其价值时点。本人认为，根据中纪办【2011】8号文规定，参照国务院新条例，同样可以参照福州市国有土地上房屋征收的相关政策执行，应以集体土地上房屋征收公告作为价值时点。目前，政府征收部门出具的告知书，有部分并不按福州市告知书的范本进行撰写，建议，协会对此问题应当跟房管局征收部门进行沟通，征收部门出具的告知书应符合福州市的规定。

对分户估价，大多机构对分户估价的价值时点采用补偿方案公告之日，这样，同一片区的房屋征收，就会出现两个价值时点，一个是用于确定补偿方案的区位价的价值时点，一个是分户以补偿方案公告日为价值时点，这两个时点一般会相差几个月时间，同一征收区域出现两个价值时点，与现行国家法规规定不符，分户估价需要走更多法律程序，为了避免产生不必要的纠纷，本人认为，分户估价的价值时点应与区位价的价值时点一致，也是以政府征收公告决定之日为准。

三、国有土地上工业厂房区位价评估

之前，福州房地产估价协会已明确工业用地上房屋区位价的估价思路，并采用成本法进行估价。

本人认为，这里可以认为是房地分估中土地使用权价值评估，根据中房学《房地产估价定量评审标准》，房地分估中的土地使用权价值评估包含内容为：土地取得费用、土地取得税费、土地开发费、管理费用、销售费用、投资税费、开发利润等。

土地取费用：市场购置的土地，可采用比较法和基准地价修正法进行估价。目前各机构基本上是采用基准地价修正法一种方法进行估价。但是在估价体系上各机构均采用《城镇土地估价规程》，本人认为，不太妥，我们出具的是房地产估价报告，并非土地估价报告，为了全国评审中该估价报告不被扣分，建议采用房地产估价的模式进行估价，主要应依据中房学出台的《房地产估价报告定量评审标准》进行估价，基准地价修正法主要内容为：确定基准地价、土地市场状况调整、区位状况调整、容积率调整、土地使用期限调整、土地开发程度调整、其他因素调整。

土地取得税费：包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方的有关规定，按照土地取得费用的一定比例来测算。

土地开发费用：这里指宗地内基础设施建设及建筑物开发建设，该费用在建筑物价值中体现，故不计土地开发费用。

管理费用：指开发企业为组织和管理土地开发过程中的必要的支出，包括人员工资及福利费、办公费、差旅费等，为土地取得成本(通常是土地取得费和土地取得税费之和)的一定比例求取，费率应为同类的客观水平。

销售费用：指销售估价对象房地产所必须的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，取土地使用权价值的一定比例求取，应与商品房区别对待，取值合理。

投资利息：包括土地取得成本、管理费用及销售费用的利息。开发周期应为取得土地后至地上工业厂房开发完成的周期，周期要合理，利率正确。对于取得土地后至地上工业厂房开发完成的周期，应该在估价假设中进行必要的假设。

销售税费：是指销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加及其他销售税费等。按规定的税费计，构成内容合理、恰当。

开发利润：是在正常条件下开发企业所能获得的社会平均利润。利润率内涵要明确，应与商品房(商品工业厂房除外)区别对待，利润率内涵要匹配，利润水平要客观、合理。

出让金扣除在鉴定过程中各机构已有共识，本文不在阐述。

工业用地区位价评估时，最大的争议在于修正体系表中的规划用途，有机构认为，规划用途按房屋所有权证上标注的规划用途为准，因为估价报告是以这个用途作为最高最佳利用原则进行评估，也有机构认为以未来规划用途为准。本人认为，这二种说法都不符合修订修正体系的初衷。以房屋所有权证上标注的规划用途为准，那么所有的工业厂房评估时一律在规划用途这一项目上均判定为优，无任何差别，这不太妥当。以未来规划用途来判定，假如未来规划用途是公园，对估价对象的价值产生较大减值影响，对被征收人是不公平的。个人认为应该是现状规划用途对估价对象产生的影响进行判定，如果估价对象处工业园区，政府现状规划用途为工业，那么我们可以判定为优，相应提高价格，估价对象评估价格增加，如果估价对象处于规划用途为住宅区内，那么我们可以判定为一般，相应降低价格，估价对象评估价格减少。

(作者单位：福建开诚资产评估土地房地产估价有限责任公司)