福州市房地产估价协会2014年1-10月工作报告

合力实现估价质量和收费水平的共同提升

王剑超

各位领导、各位理事、各位同仁：

大家好！

       福州市房地产估价协会第四届理事会成立近一年来，我谨代表秘书处向各位汇报近期工作。房地产估价行业处在金融机构、房产经纪公司的下游，在市场业务流程的食物链末端，产品服务收费的议价能力差。从行业内部环境看，在金融机构、房产经纪公司等上游企业的倒逼下，个别评估公司抗不住收费困难和利润压力，导致劣质报告、恶性低价无序竞争和违法违规行为时有发生。因此，作为行业协会组织的最大任务，就是要在政府主管部门指导下，引领行业各会员企业，抓住资质升级、估价报告质量和估价业务收费水平等主线。而对于各家会员企业而言，也必须认识到协会工作的最大受益者是企业，不是协会，从而更积极参加协会各项管理工作，争取行业的更大发展。

        一、协会积极与政府部门保持沟通，争取对行业发展更有利的政策支持

       (一)住建厅房管处林玉灿处长专程调研我会，了解福州市房地产估价行业状况。雷云会长汇报了协会工作开展情况。由于行业历史问题，长期以来，福州市房地产估价行业没有完全按照国家住房和城乡建设部关于房地产估价的各项规定执行，例如房地产估价报告的格式和评审要求等方面都和建设部标准有一定差距。为保持福州市房地产估价行业相对稳定，做好资质就位和换证的衔接工作，协会建议住建厅在以下方面给予政策扶持。

        1、执行全国统一的房地产估价报告评审标准，同时考虑福州市房地产估价行业现状，适当放宽评审标准。

        2、对房地产估价报告评审中的普遍问题，通过会议或行业网站等渠道进行公开提示。

        3、对房地产估价报告评审中的申诉和复议，采取透明公开的操作，例如在行业网站上予以公示等。

        4、对申请一级资质的房地产估价机构给予适当辅导，提高申请通过率。

        5、缩短注册房地产估价师变更注册的办结时限。

        上述建议已由协会专文致函省住建厅。

        (二)福州市住房保障和房产管理局召集协会和各会员单位座谈，阮观伟副调研员充分肯定评估机构的贡献，要求理顺估价机构的管理资质，做好估价机构的资质就位工作。并强调加强行业管理，对估价机构进行业绩考核，定期开展估价质量检查，考核机构的信用等级、人员的职业道德等，违反规定的，记入信用体系，请估价行业协会协助做好。要求征收评估的机构准入放开，不限对象，大家都可以做。

        (三)今年房地产服务业政策变动大，如二手房中介行业的经纪人资格、佣金标准的政策都有重大调整。发改委和物价部门专门召集我会调研，商议是否对估价行业收费标准予以放开。我会在调研中明确“估价行业不是自由竞争行业，收费应采用政府指导价，不宜马上全面放开评估费标准”，并且大力争取政策支持。我们认为，房地产估价行业销售的实际是“专业度和公信力”，估价机构的成本不是“估价报告20页纸张的装订成本+固定成本分摊(房租、固定工资等)”，而应考虑到，如果估价报告可能给金融机构造成抵押房产处置的风险成本，区区打折到几百元的评估收费是否可以覆盖这个风险成本? 因此，建议金融机构应该从估价报告质量与企业信用记录方面选择估价机构，而不是依据收费高低选择报价低的公司。我会认为，房地产估价行业关系到社会金融风险，担负着协助银行守卫金融风险的重大责任，通过每一份估价报告的价格把关，减少银行发放的每一笔贷款的偿付风险。就像食品安全检测机构不能实行自由竞争的市场定价收费，一旦实行价格战通过低价竞争拉业务，就会无法保证每一次安全检测的公正性和权威性。估价行业同样在短期内不能马上实行市场定价，不能完全靠低价竞争来获取业务。

         二、我会积极反映行业诉求，协调行业与金融机构、法院等关系

         1.协会牵头联合5家房地产估价机构，抵制了福州某外资银行要求以过低折扣评估收费标准入围的要求。

         2.近期，多家会员单位向协会反映：在承接法院诉讼、执行阶段委托的房地产评估业务过程中，存在大量评估费被长期拖欠，拖欠时间普遍长达1年以上，个别案件审结也未支付，甚至形成无法收款的坏账等情况，影响了估价机构正常运营，也不可避免危及报告质量，给司法保障和会员单位带来深层次的问题。协会专门发布《关于承接法院委托房地产估价业务实行评估费预收的通知》，要求各会员单位根据福建省物价局、福建省住建厅、福建省国土资源厅《关于印发〈福建省房地产中介服务收费管理办法〉的通知》(闽价[2003]房367号)的规定收费，在完成好法院委托房地产估价业务和服务的同时，共同遵守评估费预收，递交估价报告时收全费用即多还少补之约定，共同维护会员单位的合法权益。

         三、积极推进协会自身建设，为福州市房地产估价行业各会员企业服务

         1.协会四届一次常务理事会通过工作委员会人选原则办法和人员名单。雷云、商光太、吴坤琴分别兼任专家、惩戒、维权三个委员会负责人，三个工作委员会和秘书处各自在协会常务理事会领导下开展工作。四届一次常务理事会会议讨论通过了相关管理文件：原则通过了《福州市房地产估价协会专家委员会工作规则》、《福州市房地产估价协会惩戒委员会工作规则》、《福州房地产估价协会维权委员会工作规则》。四届一次常务理事重新学习自律公约。并对自律公约的主要条款进行了讨论，讨论通过对自律公约的修改意见，决定重启自律公约，授权秘书处、专家委员会、惩戒委员会和维权委员会直接开展估价报告备案工作。

        2.加强对估价报告的评审，执行全国统一的房地产估价报告评审标准。选拔专家委员会估价报告评审专家，每年组织一次评审专家遴选。专家任期两年，可连选连任。采用动态管理办法。将对所有在册专家设立个人工作档案，对其工作情况做详细记录，评议结果作为专家是否获得连任的主要依据。

        3.今年1-10月福州市房地产价格评估专家委员会完成征收鉴定36场，平均约每周1场，共237宗征收估价报告的鉴定，其中二次上会9场，复议1场。征收估价报告的质量有所提升，积极促进了福州市的房屋征收工作顺利开展。

        四、行业发展的长期工作与重点问题

         1.估价报告的质量和收费管理。

         近期偶有发现假冒估价机构公章的虚假报告、以回扣或恶意压低收费等不正当竞争手段承揽业务、迎合委托人的要求故意抬高或压低评估值、评估结果有重大失误或过错等违法违规行为。根据估价管理办法规定：资质许可机关或者房地产估价行业组织应建立房地产估价机构信用档案。信用档案应包括估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况作为不良记录记入信用档案。任何单位和个人有权查阅信用档案。根据省住建厅文件精神，“资质核准中的房地产估价报告评审与日常的执业质量检查和估价报告抽查相结合”，协会计划配合各相关主管部门不断推动估价行业的诚信建设和质量建设。协会使用www.fzfangjia.com(福州房价)的国际域名，新报备系统即将实施。将有效鉴别背离市场价格的异常估价报告，并直接进入网络评审和复议程序，将估价报告结果和估价机构信用记录关联。以全部监督代替抽查；鉴定结果通过质量记录在全行业通报。继续推行制止不正当竞争自律公约。使用信用档案等处罚机制工具。提升行业收费水平关键是及时发现违规打折或回扣的证据，目前还没有非常给力的方法，协会同时向行业内各企业征集适合的管理方式解决方案

       2.责成专家委员会尽快启动新一轮的培训，针对专家委员会专家，进行估价报告评审培训、征收鉴定培训、和备案系统使用培训；针对估价机构、估价师和估价员，进行房屋征收估价业务培训、和备案系统使用培训

       3.加强与征收办的互动。通过备案系统，无偿为征收办做好区位价与安置房均价监测，避免邻近地块的价格差异过大的问题出现。建立征收估价机构信用档案，为不良机构准出提供依据。不良记录包括未依照约定及时出具估价报告、估价报告经鉴定存在明显重大技术问题，接受评估委托后无正当理由拒绝继续房屋估价、拒不按鉴定意见修改估价报告、和出具虚假估价报告、估价结果严重失实的征收估价行为。

在征收鉴定工作中，争取缩短鉴定时限，及时出具鉴定报告；同时加强鉴定专家鉴定责任认定

       4.会员单位走访。加强行业调研，积极反映企业诉求，维护会员单位合法权益。

       通过沙龙、研讨会、论文课题、论坛、表彰等形式的各种活动组织，丰富行业内互动。通过文体活动、考察等方式丰富行业内文化建设。同时可以跨界和行业外有更多互动。组织行业间、国内和国际之间的同行业交流。

      同时责成专家委员会加强行业学术水平提升，通过论文课题、论坛等方式培养更多的学术型估价人才。适当时机拟牵头举办房地产估价论坛，邀请中房学专家、行业内老专家领导讲学。

      5.福州市各估价企业赖以作为估价依据的存量房地产交易实例，近年来一直缺乏稳定的获得渠道。房地产经纪企业顾及自身企业涉税安全，经常拒绝我会或各估价机构出资购买存量房交易实例的请求。尽管如此，协会还是通过各种渠道收集交易实例，并且在新的估价报告备案系统中开放使用。